相続した実家を「負動産」にしない。50代会社員が今すぐ取るべき空き家戦略の全貌

【当時の状況】私は今、八尾・東大阪・松原を中心としたエリアで、多くの空き家オーナーの相談に乗っている。かつての私自身もそうだった。サラリーマン時代、自宅マンションを買い増した際に旧自宅を賃貸に出したが、貸し方がわからず1年近く空室にした苦い経験がある。空き家は、放置すればするほど「お金」と「精神」を削り取っていく。

あなたが今、静岡や地方の実家、あるいは地元・大阪の空き家で悩んでいるなら、私の実体験に基づく「判断軸」を共有したい。感情を一度脇に置き、数字と事実で「出口」を決めよう。

1. 空き家維持の「見えないコスト」を数字で把握する

【当時の状況】不動産投資初期、私はキャッシュフローの概念がなく「不動産は貯金箱」だと思っていた。しかし、現実は違う。持っているだけでマイナスを生む「負債」になり得る。

Sさんのように、年間30万円の維持費がかかっている場合、10年放置すれば300万円だ。これに加えて、以下のリスクが「数字」として跳ね返ってくる。

特定空家への指定： 放置して倒壊の恐れがあると判断されれば、固定資産税の優遇（6分の1）が解除される。税金は一気に数倍に跳ね上がる。
資産価値の毀損： 建物は人が住まないと急速に傷む。1年の放置で、修繕費が100万円単位で増えることも珍しくない。
損害賠償リスク： 万が一、屋根瓦が飛んで通行人に怪我をさせた、あるいは放火された場合、所有者の責任は免れない。

【判断】 「いつか考えよう」は、毎年30万円をドブに捨て、数千万円の賠償リスクを背負い続けることと同義である。

2. 「売る」「貸す」「活用する」の判断基準

私は不動産投資において、常に「積算評価」と「収益性」を重視してきた。空き家処分も同じだ。

① 「現状有姿」で売却する（スピード重視）

【当時の状況】 2014年、私はデッドクロス（帳簿上の利益はあるが現金がない状態）に陥った物件を、経営診断に基づき即座に売却した。売却を迷っている時間は無駄だ。方針が決まれば1ヶ月以内に動く。

メリット： 維持費・管理の手間から即解放される。
工夫： 荷物が入ったままでも買い取ってくれる業者を選ぶこと。自分で片付けようとすると、Sさんのように数年が経過してしまう。

② リフォームして賃貸に出す（収益重視）

【当時の状況】私は東大阪の築古マンションを購入した際、空室30室というハイリスクな状況を、2戸を1戸にする1LDK化リフォームなどで満室にし、利回り15％を実現した。

条件： そのエリアに賃貸需要があるか？リフォーム費用を7〜8年以内の家賃で回収できるか？
注意： サラリーマンの給与から数百万円を持ち出すのはリスクが高い。私が推奨するのは、極力持ち出しを抑えた「政策金融公庫融資」の活用や、現状で貸せる相手を探す手法だ。

③ コインランドリー等の事業転換

【当時の状況】 2015年、不動産価格が高騰し、1棟マンションの利回りが低下した。そこで私はコインランドリー事業（せんたくひつじ）に参入した。現在9店舗を運営し、無担保で1億円以上の融資を獲得している。

活用例： 実家を解体し、更地にしてコインランドリーを建てる。あるいは店舗併用住宅なら1階を店舗にする。
結果： 不動産所得とは別の「事業所得」を確立でき、資産の組み換えが加速する。

3. 八尾・東大阪エリア特有の空き家事情と対策

私が拠点とする八尾、東大阪、松原などは、都心へのアクセスが良く、築古でも「やり方次第」で化ける物件が多い。

【融資時の工夫】地元の信用金庫や、信用組合など、地域密着の金融機関は「その土地の価値」を正しく見てくれる。私は2棟目、3棟目のマンション購入時、リフォーム費用を含めたオーバーローンを交渉し、自己資金を温存して事業を拡大した。

八尾・東大阪エリアで得られるチャンス：

小規模住宅地： 築古戸建再生の需要が極めて高い。
準工業地域： 倉庫や作業所としての貸し出しルートがある。

4. 失敗しないための「パートナー選び」

【当時の状況】私はかつて、管理会社への不信感から「がんばる家主の会」に入会し、プロのコンサルタントに相談した。そこでの「問題の見える化」が、私の人生を変えた。

大手不動産仲介会社には「販売ノルマ」がある。彼らは早く、高く売りたいがために、あなたの個別の事情（親への思い、相続の悩み）を二の次にすることがある。

私たちの強み：

独立系・ノルマなし： 売却を急かさない。貸したほうが得なら、そう断言する。
実体験ベースの助言： 私は52歳で一部上場企業を早期退職し、不動産で独立した。Sさんと同じ「50代会社員」の悩み、出口戦略が痛いほどわかる。
地域密着： 八尾・東大阪・松原・柏原・羽曳野・藤井寺。このエリアの相場と融資事情は、現場で叩き込んでいる。

5. まとめ：Sさんが明日から取るべき3つの行動

【得られたもの】知識だけではダメだ。行動しなければ「夢」も「解決」も実現しない。

数字の確定： 固定資産税通知書を出し、維持費の総額を書き出す。
現状把握： 仲介業者ではなく、私たちのような「実務家」に簡易査定を依頼する。
期限の設定： 「次の法要までに方針を決める」といったデッドラインを引く。

空き家問題は、一人で悩むと「迷路」に入る。第三者の見解を得ることで、呪縛から解放される。

【お問合せ窓口】 八尾・東大阪を中心とした空き家のご相談は、以下のフォームまたはお電話にて。中立的な立場で、あなたの資産を最適化するサポートをします。

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お電話： 090-8196-7107（受付：平日9:00〜18:00）

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