相続した実家の空家、放置か、売却か、活用か。現場で出した「答え」
1. はじめに：空き家は「資産」ではなく「負債」である
【当時の状況】
私は1986年に松下電器（現パナソニック）に入社し、30年間のサラリーマン生活を送った。その傍らで不動産投資をスタートさせたが、2003年、自宅の買い替えを機に旧自宅を賃貸に出そうとした際、「貸し方がわからず、1年近く空室」という手痛い失敗を経験した。
これが私の不動産経営の原点だ。
現在、八尾・東大阪エリアを中心に、空き家問題に直面する50代の皆様から多くの相談を受ける。
「思い出があるから」「いつか片付けよう」
その迷いが、あなたの家計を蝕んでいる。
本稿では、私が実際に「築古戸建再生」や「1棟マンション経営」を通じて得た、「失敗しないための原理原則」を包み隠さず共有する。
2. ニーズ分析：あなたが今、直面している本当の課題
本稿を読むべき方の状況を整理した。
顕在ニーズ（目に見える悩み）
- 年間20〜30万円かかる維持費（固定資産税・保険・管理費）を止めたい。
- 近隣からのクレーム（庭木の侵入、害虫）が怖い。
- 遺品整理が進まず、家の中がゴミ屋敷化している。
潜在ニーズ（心の奥底にある不安）
- 「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍になる恐怖。
- 相続人（兄弟姉妹）との関係悪化、不公平感の解消。
- 「本当にこの立地で売れるのか？」という出口戦略の不在。
3. 実録：薦田教清の「築古戸建再生」戦略と数字
私は「綺麗事」は言わない。数字がすべてだ。
私が実際に行った築古戸建の取得・再生事例を見てほしい。
【戦略】薦田の購入公式
私は以下の公式に当てはまらない物件は買わない。
「路線価 × 0.7 ＋ リフォーム代 ≧ 利回り12％以上」
【実体験：八尾・東大阪・藤井寺等の戸建取得データ】
| 物件所在地 | 調達価格 | 利回り | 融資/支払い |
| 八尾市長池 | 400万円 | 14.7% | 現金 |
| 八尾市福万寺 | 600万円 | 13.0% | 現金 |
| 八尾市恩智 | 630万円 | 12.4% | 日本政策金融公庫 |
| 藤井寺市大井 | 450万円 | 14.1% | 現金 |
| 藤井寺市広瀬 | 540万円 | 13.1% | 現金 |
【判断】
地方の築古物件は、銀行融資がつきにくい。だからこそ、現金または公庫の「事業性融資」を活用し、徹底的に安く仕入れ、必要最小限のリノベーションで貸し出す。これが、空き家を「負債」から「収益を生む資産」に変える唯一の道だ。
4. ステップ1：現状把握。あなたの空き家は今、いくら「垂れ流して」いるか
【当時の状況】
2014年、私は家賃収入が年間1,000万円を超えていた。しかし、経営相談を受けたところ、「収益はプラスだが、物件ごとに個別シミュレーションをするとデッドクロス（黒字倒産状態）に陥っている」ことが判明した。
原因は、我流での経営。金利だけを見て、返済期間を短くしすぎていた。
空き家を所有しているあなたも、まずは「見える化」してほしい。
【チェックリスト】年間維持費のリアル
- 固定資産税・都市計画税: （例）年 80,000円
- 火災・地震保険料: （例）年 30,000円
- 庭木の剪定・草刈り（年2回）: （例）年 60,000円
- 水道光熱費（基本料金）: （例）年 24,000円
- 現地への交通費: （例）年 40,000円
- 機会損失（貸していれば得られた賃料）: （例）月5万円 × 12 = 600,000円
合計：約834,000円。
何もしないだけで、あなたは毎年これだけの金額をドブに捨てていることになる。
5. ステップ2：遺品整理と「感情の分離」
【行動】
私が谷町六丁目で手がけた古民家再生プロジェクト（事例番号1738）。
築年数は不詳、ボロボロの状態だった。
多くの人は「思い出」があるからと、荷物をそのままにする。
しかし、不動産としての価値を判断する際、思い出は「0円」だ。
【薦田流・遺品整理の判断基準】
- 残すもの: 写真、仏壇、貴金属。これらは段ボール3箱にまとめる。
- 捨てるもの: それ以外すべて。
- 工夫: 自分でやろうとしないこと。サラリーマンの週末だけで片付けきれる量ではない。プロの業者に「丸ごと」見積もりを取り、売却代金、あるいは賃料収入で相殺するという思考を持つこと。
6. ステップ3：出口戦略の決定。売却か、賃貸か
【判断】
八尾・東大阪エリアにおいて、空き家をどうするか。結論は二つに一つだ。
パターンA：現状有姿（そのまま）で売却する
- メリット: 即座に現金化でき、管理の苦労から解放される。
- デメリット: 仲介業者に買い叩かれる可能性がある。
- 薦田のアドバイス: 私は仲介業者からの「甘い誘惑（かきあげ）」などは一切しない。適正価格を提示し、スピード決済を行う。
パターンB：リフォームして賃貸に出す
- メリット: 毎月のキャッシュフローが生まれる。将来の年金代わりになる。
- デメリット: 修繕費（数百万円）が必要。空室リスクがある。
- 薦田の工夫: 私が2棟目マンションを購入した際、空室30室というハイリスク物件だった。そこで取った行動は、「1級建築士にデザインを依頼し、2戸を1戸にする1LDK化」だ。
7. 「失敗」から学ぶ。太陽光発電事業での苦い経験
【当時の状況】
2015年、私は投資環境の変化に対応するため、兵庫県多可町で「野立て太陽光発電事業」を開始した。
【結果】
半年運営したが、シミュレーションの70％程度しか発電しなかった。
業者へクレームを入れ、何度も交渉した。
【行動】
最終的に「返品」し、損失を確定させた。
【得られたもの】
- 「駄目だと分かったら、直ぐに修正する（撤退する）」スピード感。
- シミュレーションを鵜呑みにせず、現場の数字を疑うこと。
空き家対策も同じだ。
「いつか良くなる」「誰かが借りてくれる」という期待は、不動産経営においては命取りになる。
8. 八尾・東大阪エリアの皆様へ。地域密着だからできる提案
私は、この地域の現場を知っている。
銀行の担当者と成田空港から電話で交渉し、海外出張中に融資承認を取り付けたこともある（事例1271）。
妻が代理で決済を行ったこともある。
それだけのスピード感と、現場感覚がなければ、今の不動産市場では勝ち残れない。
当社の強み
- 独立系・ノルマなし: 大手仲介会社のように「何でもいいから売らせる」というノルマがない。
- 宅地建物取引士である代表（薦田）が直接サポート: 実体験に基づいた「勝てる数字」を提示する。
- 多角的な解決策: 戸建賃貸、売却、あるいはコインランドリー事業への転換など。
9. コンテンツのまとめ：一歩を踏み出すための3か条
まとめ①：変化に順応せよ
2003年の区分投資から始まり、1棟マンション、築古戸建、そして新築簡易宿泊所（民泊）へと、私は投資スタイルを常に変化させてきた。空き家も同じだ。「昔の常識」で放置してはいけない。
まとめ②：即行動せよ
チャンス（買い手・借り手）は、こちらの都合を待ってくれない。
私は内覧したその日に購入を決断する。あなたも、「今日、相談する」という決断をしてほしい。
まとめ③：最後は「人」である
信頼できるパートナーを見つけたら、心底信頼すること。
私は、相談に来られた方には嘘はつかない。デッドクロスであれば「売れ」と言うし、収益化できるなら「貸せ」と言う。
10. 最後に。一歩を踏み出せないあなたへ
「できないと思うことでも、意外とできることは多かったです。」
私はパナソニックを退職し、独立した。
今は、時間が自由で、人生が濃厚だ。
目覚まし時計に頼らず、週に数回はジムに通い、スピード対応でチャンスを掴んでいる。
あなたの実家の空き家問題も、必ず解決の糸口はある。
一人で悩まず、現場を知る実務家に声をかけてほしい。
待っているだけでは、何も起こらない。
今、少しだけ行動することで、人生は大きく変わる。
【無料相談・お問い合わせ】
八尾・東大阪・松原・柏原・羽曳野・藤井寺の空き家相談は、今すぐこちらから。
- メールフォーム: https://akiya.sonshinai-fudousantoushi.com/contact/
- お電話: （090-8196-7107）
こちらから「せんたくひつじ」の詳細をご確認頂けます。